Понятие загородной недвижимости трактуется все шире, а загородный дом уже не ассоциируется только с деревенской дачей. Владельцы подмосковной земли научились не просто растить на земельных участках сад для собственного удовольствия, но и использовать свои наделы с большей выгодой. Один из примеров совмещения приятного с полезным — рыболовецкие хозяйства, все чаще возникающие на частных участках в Подмосковье.
«Практически любой владелец участка площадью больше 6 соток задумывается о том, чтобы устроить у себя на участке небольшой водоем. Если нет природного — многие создают искусственный», — говорит первый замгендиректора ВНИИ пресноводного рыбного хозяйства Александр Киселев. Но чтобы такая задумка стала рентабельной и принесла владельцу какую-либо выгоду, этот пруд необходимо использовать не только в декоративных целях. Некоторые собственники земельных участков организуют на своих наделах рыбные хозяйства.
Два пути
Как отмечает руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город» Валерия Родионова, у тех, кто решил основать собственное рыбное хозяйство, есть два способа организовать прибыльное для себя рыбоводство. В первом случае создается хозяйство, куда желающие могут приехать половить рыбку самостоятельно. Улов взвешивается и оплачивается рыбаком, кроме того, прямо тут же можно приготовить рыбку самостоятельно или при участии профессиональных поваров. Во втором случае рыба выращивается в прудах на продажу или для нужд собственного ресторана, сети магазинов. «Владельцы предприятий торговли, общепита выращивают для своего бизнеса ягоды, овощи и фрукты, и постепенно они приходят к необходимости иметь собственное рыбоводческое хозяйство», — отмечает эксперт.
По словам начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максима Сухарькова, искусственные водоемы первого типа организованы во многих поселках, например в «Спутнике» на 32-м км Новорижского шоссе и «Грибово», расположенном на 12-м км Минского шоссе. «Много их по калужскому и минскому направлениям», — добавляет эксперт. Подчас возможность поудить рыбу предоставляется не только жителям поселка, но и всем желающим, в таком случае рыбалка выделяется в отдельный коммерческий проект. Сухарьков приводит в пример поселок «Поливаново», где за определенную плату любой желающий может с комфортом удить рыбу.
По мнению Валерии Родионовой, рыбное хозяйство — это не только водоем, нелишней будет развлекательная инфраструктура (банька, место для разведения костра). По ее словам, таким бизнесом зачастую занимаются подмосковные пансионаты. Но такое рыбное хозяйство далеко не обязательно будет рентабельным. «Создавать любое рыбоводческое хозяйство с нуля, т. е. рыть пруд на своем участке, нерентабельно — переводить на водную гладь дорогую подмосковную землю неразумно», — говорит Родионова. По ее словам, предприниматели обычно предпочитают арендовать уже существующий пруд или участок реки, рядом с которым и размещают всю необходимую инфраструктуру.
«Для организации рыболовецких хозяйств больше всего подходят Озернинское, Иваньковское, Можайское водохранилища. Благодаря значительной удаленности и минимальной антропогенной нагрузке они признаны наиболее чистыми в Подмосковье», — говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Одним из плюсов размещения таких хозяйств именно на этих водохранилищах эксперт называет низкую стоимость земли — ниже, чем на Истринском и других водоемах, расположенных ближе к Москве.
Но желающему организовать рыбное хозяйство на водохранилищах, по мнению Валерии Родионовой, не избежать проблем. «Юридически это долгосрочная аренда с весьма серьезными ограничениями по строительству, вырубке, осушению берегов и т. д.», — говорит она.
Буква закона
По мнению юристов, у тех, кто решится устроить рыбное хозяйство не на государственном водоеме, а в собственноручно вырытом пруду, особых проблем с законом не будет. Им, возможно, даже не понадобится разрешение федеральных властей, в частности Росприроднадзора.
«При создании искусственных прудов для выращивания рыбы обычно используются старые карьеры, в основном песчаные, которые просто заполняются водой из ближайших речушек, а затем туда запускается рыба. Чтобы создать свое рыбное хозяйство, необходимо купить земельный участок, затем обратиться в правительство Московской области с просьбой разрешить создать искусственный водоем, пройти необходимые согласования (чтобы участок был занесен в генплан развития области), согласовать проект с экологами, утвердить проект строительства с органами архитектуры», — начинает перечислять необходимые согласования руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. Затем, по его словам, необходимо обратиться в Минсельхоз, чтобы это ведомство подтвердило право на затопление части участка. И земля перейдет в другую категорию — земли водного фонда, решение об этом принимается правительством области.
По мнению старшего юриста компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максима Попова, далеко не всегда такие водоемы относятся к землям водного фонда, так как зачастую не имеют никакой связи с другими водными объектами. «Никаких серьезных препятствий быть не может, если это земля сельхозназначения либо относится к землям поселений. Если изначально участок был промышленным, то его проще перевести в земли сельхозназначения, потому что, для того чтобы он стал землями поселений, надо расширить какое-то поселение, изменить генплан», — утверждает эксперт. По мнению Попова, для устройства рыбных хозяйств в большей степени подходят именно земли сельхозназначения. «Если вырыть искусственный пруд, то он будет называться обособленным водным объектом и являться принадлежностью земельного участка», — говорит юрист.
«Владельцы земли, которые решили на территории своего землевладения создать водоем или рыбное хозяйство, в любом случае должны получить соответствующие разрешения в ряде инстанций. Начать придется с местной администрации, СЭС и Земельного комитета. Скорее всего речь будет идти об изменении вида разрешенного использования земельного участка», — рассказывает заместитель генерального директора компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов.
В зависимости от того, к какой категории земель относится участок будущего пруда и нужно ли будет переводить его в другую категорию, временные затраты на оформление разрешительной документации могут либо серьезно увеличиться, либо, наоборот, сократиться. «Больше всего времени занимает изменение категории земли, на это может уйти до года, однако, возможно, получится сократить этот срок до восьми месяцев. В общей сложности на юридические согласования такого строительства может уйти до двух лет, однако если земля находится в необходимой категории, то срок сокращается на год», — утверждает Юрий Борисенко.
Максим Попов соглашается с озвученными коллегой сроками. «Если земельный участок из состава земель сельхозназначения, то необходимо получить разрешение для его использования в качестве рыбного хозяйства. После этого надо разработать документацию на строительство пруда — дополнительное разрешение, экологическую экспертизу, а затем нужно зарегистрировать право на него как на сооружение», — говорит эксперт.
Процесс оформления всех необходимых документов может затянуться, в случае если вода для искусственного пруда будет взята из соседней реки, отмечает Борисенко. В частности, тогда понадобятся согласования на федеральном уровне, в Росприроднадзоре.
«Обычно когда на частных участках вырывается искусственный водоем, то владелец набирает воду из скважины, за использование которой он платит. Если же использовать воду из государственной реки, то необходимы разрешительные документы. Одно дело — эту воду взять, другое — ее вылить в пруд. Дело в том, что когда вода используется для каких-то целей, то она должна пройти проверку качества», — рассказывает Александр Киселев. По его словам, поэтому проектировщики рыбных хозяйств зачастую используют воду из скважин, родников или болот, расположенных на самом участке.
Как отмечает Тимур Сайфутдинов, в любом случае необходимо провести осмотр участка, взять пробы воды и земли. «Необходимо выяснить, как поведут себя почва и подземные воды в случае создания искусственного водоема. В ходе проверок и исследований необходимо удостовериться, что участок и находящиеся на нем строения не будут подвержены эрозии и оползням», — отмечает эксперт.
После того как все эти процедуры остались позади, отмечает Юрий Борисенко, регистрируется сельхозкооператив или сельхозпредприятие. «Скорее всего в таком хозяйстве придется строить гидротехнические сооружения и проверить соблюдение санитарных норм», — добавляет эксперт. По его словам, такие хозяйства платят налог на землю, но освобождены от платы за использование водных ресурсов, потому что искусственный водоем является частью земельного участка.
Водное разнообразие
Эксперты выделяют два типа рыбных хозяйств, организованных вышеописанным способом, — прудовые и садковые. Наиболее популярными рыбоводными хозяйствами в нашей стране остаются хозяйства первого типа, предназначенные прежде всего для выращивания карпа и растительноядных рыб. Обычно в таких хозяйствах используют трехлеток весом более 1 кг, но иногда пруд зарыбляют более мелкой рыбой (300-400 г), говорят специалисты. Для того чтобы такой водоем стал привлекателен для рыбаков, в него обычно запускают так называемую «призовую» рыбу весом 3-5 кг. Количество рыбы в пруду зависит от таких факторов, как площадь пруда, его проточность и глубина, зимний и летний температурный режим, содержание кислорода в воде и т. д.
Садковые хозяйства обычно позволяют выращивать не только карпа, но и форель и осетровых. Зачастую для организации таких хозяйств используют водоемы-охладители ГРЭС, АЭС и ТЭЦ. Но садковые хозяйства практически не распространены на реках.
Для выращивания форели необходим водоем глубиною не менее 4 м, рыбу можно ловить при различной температуре — от 0 до 24 градусов. Однако, для того чтобы она действительно комфортно чувствовала себя в пруду, необходимо установить аэрационные системы, которые гарантируют высокое содержание кислорода даже в зимнее время.
Для выращивания осетровых рыб пруд не должен быть заросшим и слишком большим по площади, а для зарыбления рекомендуется использовать стерлядь или сибирского осетра. Форель и осетровые, по мнению специалистов, хорошо переносят зиму, а следовательно, водоемы с этой рыбой можно использовать для зимней рыбалки, однако для этого пруд обязательно необходимо оборудовать аэрационными системами. Кроме того, в водоем необходимо добавить классические «объекты зимней рыбалки» — окуня, налима, леща, судака, щуку и сома.
Такой подход важен не только при организации рыбоводного хозяйства, созданного для привлечения рыбаков-любителей, но и для выращивания рыбы в промышленных масштабах. Например, осетровых зачастую выращивают не только для рыбной ловли, но и ради производства икры. Сейчас в Подмосковье проходит эксперимент по созданию хозяйства, в рамках которого планируется через три года от 10 т рыбы получить 1 т икры. Для этого, как сообщает ИТАР-ТАСС, недалеко от МКАД в самое ближайшее время построят экспериментальное хозяйство, где будут разводить уникальные породы осетровых.
Как рассказал Александр Киселев, в Подмосковье работают крупные рыбоводные хозяйства, сохранившиеся еще с советских времен: Егорьевский рыбокомбинат, «Ленинское знамя», рыбхоз «Клинский», «Серебряные пруды». По словам Максима Сухарькова, развиваются и небольшие частные хозяйства. «Пруд, в который запускается рыба, — своего рода инфраструктурный элемент, повышающий привлекательность поселка для целевой аудитории, достаточно актуальное развлечение», — говорит эксперт. Однако некоторые специалисты относятся к этому сегменту достаточно скептически. «Высокая стоимость земли в зоне ближнего и среднего Подмосковья будет сдерживать развитие такого бизнеса, поэтому вряд ли он получит широкое распространение», — утверждает Марина Маркарова.
